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Contrat de Bail

Lorsque vous louez un bien immobilier, que vous soyez propriétaire ou locataire, il faut savoir qu'il existe différents types de location possibles :
Contrat de bail list_item.gif Location vide
list_item.gif Location meublée
   
   
   
   
   
   
Chaque type de location a son propre fonctionnement et apporte au locataire et au propriétaire différents droits, obligations, avantages et inconvénients.
Il est important d'avoir tous ces éléments en main avant de faire votre choix de location.
 
Location d'un bien meublé
La location meublée, contrairement à la location vide, n'est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d'habitation
Vous hésitez entre la location d'un bien vide et la location d'un bien meublé ? Chaque type de location obéit en effet à un régime fiscal et juridique différent.
Pour le locataire, la location d'un bien meublé est considérée comme davantage précaire que la location d'un bien vide.
Pour le propriétaire, mettre en location un bien meublé est une solution plutôt intéressante à différents titres : bail, fiscalité...
 
Location meublée: pour le locataire
Ces règles s'appliquent dans les seuls cas où le logement meublé constitue la résidence principale du locataire
Contrairement à la location d'un bien vide, la location d'un bien meublé convient davantage aux locataires qui n'ont pas encore leur propre mobilier : étudiants, jeunes professionnels...

Pour le locataire : un bail d'un an minimum, moins précaire qu'auparavant pour le locataire

Le bail d'une location meublée doit obligatoirement être écrit depuis la loi de cohésion sociale de janvier 2005 (en deux exemplaires).

Le locataire fixe librement les conditions du bail avec le propriétaire :

list_item.gif Durée minimum d'un an ou neuf mois pour les étudiants
list_item.gif Montant de l'éventuel dépôt de garantie
list_item.gif Caution solidaire éventuelle
list_item.gif Loyer et révision du loyer
list_item.gif Conditions de renouvellement du bail...
 
 
Conditions de location :
Elles peuvent être modifiées par le propriétaire au bout d'un an
Pour cela, le propriétaire doit en avertir le locataire 3 mois avant la date d'échéance du bai
Si le locataire accepte, le bail est reconduit pour un an aux nouvelles conditions
Si le locataire refuse, il doit quitter les lieux à la fin du bail
 
Conditions de résiliation :
Le locataire peut quitter le logement quand il le souhaite sans donner de raisons, à condition de respecter le délai d'un mois de préavis
Pour cela, il envoie à son propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception
Le propriétaire doit donner au locataire un préavis de trois mois s'il souhaite récupérer le logement.
Ses raisons doivent être motivées : logement d'un enfant étudiant, non respect par le locataire de ses obligations envers le propriétaire, volonté de vendre le logement...
Si aucune des parties ne donne de préavis pour la résiliation du bail, celui-ci est reconduit automatiquement pour une durée d'un an, aux mêmes conditions que précédemment.
 
Pour le locataire : les obligations
Payer son loyer et ses charges à l'échéance mensuelle prévue
Ne pas transformer le logement sans avoir demandé l'accord préalable du propriétaire : peintures, trous dans le mur...
 
list_item.gif Utiliser le logement comme résidence principale
list_item.gif Effectuer les réparations locatives et le menu entretien du logement
Pour le locataire : le locataire peut se retourner contre le propriétaire qui ne remplit pas ses obligations
La location est dite meublée lorsque le logement comporte tous les meubles nécessaires à l'installation et au quotidien du locataire : chambre, équipement et meubles de cuisine, salle de bain...
Si l'ameublement est trop précaire ou incomplet et que le propriétaire n'y remédie pas, le locataire peut demander la requalification de son bail de location meublée en bail de location nue (vide)
 
Location meublée : pour le propriétaire
Ces règles s'appliquent dans les seuls cas où le logement meublé constitue la résidence principale du locataire
Contrairement à la location vide d'un bien immobilier, la location d'un bien meublé est peu contraignante pour un propriétaire.
 
Pour le propriétaire : un bail souple d'un an minimum...
Depuis la loi de janvier 2005, le propriétaire (le bailleur) et le locataire doivent signer un bail écrit pour toute location d'un bien meublé, ce qui n'était pas le cas auparavant :
Ce bail est rédigé en deux exemplaires
Il fixe les conditions de location du logement : loyer, charges, montant du dépôt de garantie éventuel (important pour prévenir les risques d'insolvabilité), caution solidaire éventuelle

Il contient :
list_item.gif Un état des lieux et un inventaire du mobilier
Les diagnostics obligatoires :
list_item.gif État des risques naturels
list_item.gif Performance énergétique
list_item.gif Exposition au plomb
La durée minimum du bail d'un logement meublé est d'un an mais il peut être de neuf mois non renouvelables pour les étudiants
A la fin du bail, le bail est renouvelable tacitement pour un an aux mêmes conditions
Si le propriétaire souhaite modifier les conditions de location, il doit en avertir le locataire en respectant un préavis de 3 mois avant la fin du bail :
Si le locataire accepte, le bail est reconduit pour un an avec ces nouvelles conditions
S'il refuse, il doit quitter les lieux à la fin du bail
Le locataire peut résilier son bail quand il le souhaite mais il doit respecter un délai de préavis d'un mois (lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire)
 
Pour le propriétaire :...mais qui ne décharge pas le propriétaire de certaines obligations
Pour que le logement soit qualifié de « meublé », le propriétaire doit mettre en location un bien ayant tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne de son locataire
Mobilier type : lit, bureau, chaises, table, cuisinière, réfrigérateur, vaisselle...
Dans le cas contraire, le locataire peut demander à faire requalifier son bail de location meublée en bail de location nue (vide) régi par la loi du 6 juillet 1989 (beaucoup plus contraignante !)
Le logement meublé mis en location doit également respecter toutes les normes en vigueur :
list_item.gif Chauffage aux normes de sécurité
list_item.gif Électricité aux normes de sécurité
list_item.gif Eau potable
list_item.gif Surface minimum de 9m²
 
Location meublée : une fiscalité différente de la location vide
La fiscalité de la location vide et de la location en meublé n'est pas le même.
Alors que les revenus d'une location vide s'ajoutent aux revenus fonciers du propriétaire, ceux d'une location meublée sont ajoutés à la ligne des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de la déclaration des revenus.
 
Location d'un bien vide
Vous hésitez entre la location d'un bien vide et la location d'un bien meublé ?
Chacun de ces types de location obéit à un régime fiscal et juridique différent.

Pour le locataire, la location d'un bien vide est souvent plus souhaitable que le meublé.
Pour le propriétaire, mettre en location un bien vide n'est pas forcément la solution la plus intéressante.
Location vide : le locataire est mieux protégé que pour un meublé

Contrairement à la location d'un bien meublé pour laquelle le locataire s'installe sans apporter ses propres meubles, la location d'un bien vide implique que le locataire apporte son mobilier.
Dans le cas d'une location vide, on considère que le locataire est mieux protégé que pour une location meublée, car les conditions de location sont moins précaires.
 

Location vide : un bail de 3 ans renouvelables
Pour une location vide, le bail signé avec le propriétaire est de 3 ans renouvelables.
Exception : le bail peut être de moins de 3 ans (mais de plus de 12 mois) si le propriétaire a des motivations légitimes :
list_item.gif Installation d'un enfant étudiant dans le logement
list_item.gif Mutation professionnelle
list_item.gif Départ programmé à la retraite
 
Location vide : possibilité pour le locataire de résilier son bail avant la fin des 3 ans
La location d'un bien vide garantit un certain nombre de droits au locataire notamment le fait de pouvoir quitter le logement avant la fin du bail.
Pour que la résiliation soit légale, le locataire doit respecter un délai de préavis de 3 mois :
Ce préavis peut être porté à un mois dans certains cas (en cas de location en couple, il suffit qu'un seul des deux cosignataires -conjoints ou pacsés- du bail soit concerné) :
list_item.gif Mutation professionnelle
list_item.gif Licenciement
list_item.gif État de santé qui nécessite un déménagement urgent pour les plus de 60 ans
list_item.gif Titulaires de l'allocation de RMI
list_item.gif Personnes qui retrouvent un emploi après un licenciement
list_item.gif Premier emploi pour un étudiant
Ce préavis doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire du logement
Une fois les 3 mois écoulés, le bail est rompu : le locataire est libéré de ses engagements, il ne paie plus de loyer
 
Location vide : assez contraignant pour le propriétaire
La location vide est soumise à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d'habitation
Contrairement à la mise en location d'un bien meublé, dont les caractéristiques du bail apportent au locataire et au propriétaire beaucoup de souplesse, la mise en location d'un bien vide est plus contraignante pour le propriétaire.
 
Location vide : le propriétaire ne peut pas résilier le bail avant la fin des 3 ans
Dans le cadre d'une location vide, le propriétaire doit attendre la fin du bail pour donner congé à son locataire s'il ne souhaite pas renouveler le bail
Le propriétaire peut pour cela invoquer différentes raisons :
list_item.gif Il souhaite vendre le logement
list_item.gif Il souhaite s'y installer ou y loger un parent proche
list_item.gif Il souhaite y réaliser des travaux
list_item.gif Le locataire ne règle pas se loyers...

S'il souhaite vendre son logement, le propriétaire doit donner son préavis au locataire 6 mois avant la date d'échéance du bail :
Ce préavis est appelé « congé pour vendre », il doit informer le locataire de la vente et mentionner les conditions de la vente.
Le locataire bénéficie dans ce cas d'un droit de préemption :
il a deux mois pour se porter acquéreur du logement en priorité.
Le bailleur peut également donner au locataire un congé pour habiter son logement :
cela n'est valable que s'il s'installe lui-même dans le logement ou bien qu'il installe une personne de sa famille (parents, enfants, concubins...)

Si le propriétaire ne donne pas congé à son locataire, le bail est automatiquement reconduit pour 3 ans.
Exception : le bail peut être de courte durée dans certains cas :
Durée : moins de 3 ans mais plus de 12 mois
Le propriétaire a des motivations légitimes :
l'installation d'un enfant étudiant dans le logement, une mutation professionnelle programmée ou un départ à la retraite. La motivation du propriétaire ne peut pas être sa volonté de vendre le logement
Si les évènements mentionnés ne se passent pas, le bail est porté aux trois ans légaux (bail classique) : la date de fin de bail peut en revanche être reportée une fois avec l'accord du locataire.

Location vide : la protection des plus de 70 ans.
Si le locataire a plus de 70 ans et que ses ressources sont faibles (moins d'une fois et demi le Smic brut), le bailleur ne peut pas lui donner congé s'il ne lui propose pas par ailleurs un logement de remplacement.
Exception : lorsque le bailleur a plus de 60 ans ou de faibles ressources (moins d'une fois et demi le Smic brut), cette obligation ne s'applique pas.
Le logement de remplacement doit être situé dans une zone proche de l'ancien logement (arrondissement, commune)
 

Location vide : les revenus de la location s'ajoutent aux revenus fonciers du propriétaire
La fiscalité de la location en meublé et de la location vide n'est pas le même.
Alors que les revenus d'une location meublée sont ajoutés à la ligne des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de la déclaration des revenus, ceux d'une location vide s'ajoutent aux revenus fonciers du propriétaire.
 


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